Türkiye'de gayrimenkul sahibi olma ve tapu devri işlemleri, hukuk kuralları çerçevesinde düzenlenmiş ve devlet güvencesi altına alınmış bir sistemle yürütülmektedir. Gayrimenkul sahiplerinin sorumlulukları ve haklarını düzenleyen bu sistem, tapu sahiplerine çeşitli sorumluluklar yüklerken, haklarını da korur. Türkiye'de gayrimenkul sahipliği için kullanılan iki ana tapu sistemi bulunmaktadır: müstakil tapu ve müşterek tapu. Müstakil tapu, bir gayrimenkulün mülkiyetinin tek bir kişiye ait olduğunu gösterirken, müşterek tapu birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu durumları ifade eder. Genellikle miras yoluyla elde edilen müşterek tapular, satın alma yoluyla da oluşturulabilirler. Müşterek tapularda, tapuda kayıtlı olan hisse paylarına göre kişiler gayrimenkulde hak sahibi olurlar.
Tapu devri işlemleri Türkiye'de belirli bir düzen içinde ve devlet güvencesinde gerçekleşir. Müstakil tapuların devri ve tescili genellikle sorunsuz bir süreçtir. Ancak, müşterek tapularda durum daha karmaşık hale gelebilir. Hisseli tapularda, her bir hissenin güvenli bir şekilde satılabilmesi için ek hukuki kurallara dikkat etmek gerekebilir. Bu durum, birçok kişinin mal sahibi olma hayallerinin zarar görmesine neden olabilir.
Hisseli tapularda dikkat edilmesi gereken en önemli kurallardan biri "şufa hakkı"dır. Bu hak, bir hissedarın hissesini satmak istemesi durumunda, öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmasını gerektirir. Diğer hissedarlar bu teklifi reddederse, hisse 3. kişilere satılabilir. Ancak bu teklif süreci atlanırsa, diğer hissedarlar şufa hakkını kullanarak mahkemede satışı iptal ettirebilirler.
Şufa hakkı, her hisseli tapu için geçerli olmayabilir. Özellikle, hissedarlar arasında gayrimenkulün kullanımı taksim edilmişse, şufa hakkı uygulanmayabilir. Bu durum, paylaşımın fiziksel olarak gerçekleştiği hisseli tapular için geçerlidir.
Hisseli tapu alımında dikkat edilmesi gereken bir diğer kural da "hissedarlara verilen 2 yıl süre"dır. Bir hissedar, hisse payını diğer ortaklara haber vermeden 3. kişilere satmışsa, diğer hissedarların şufa hakkını kullanmaları için yasal olarak 2 yıl gibi bir süreleri vardır. Bu süre içinde hak kullanılmazsa, şufa hakkı ortadan kalkar ve hisse devri kesinleşir. Bu, alıcıların olası hukuki sorunlardan korunmasını sağlar.
Ayrıca, hisseli tapu alımında alıcılar, tapuyu devraldıklarını diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu bildirimden sonra, 90 gün içinde başka bir hissedarın itiraz etmemesi durumunda, devredilen hissenin geri alınması mümkün olmayacaktır.
TAKA/NEZİHA ÇAKIROĞLU
