Kiracılar, kira süresi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak zorundadır ve herhangi bir tadilat için kiraya verenin yazılı iznini almak zorundadır. Borçlar Kanunu'nun 321. Maddesi bu durumu düzenler. İzinsiz yapılan değişiklikler, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshetme ve tazminat talep etme hakkı doğar.
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki davaların 1 Temmuz itibariyle artması beklenirken. Ev sahibine tazminat hakkı doğuran konuların başında ise kiracının imza almadan gerçekleştirdiği tadilatlar geliyor.
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki davaların 1 Temmuz itibariyle artması bekleniyor.
Temmuz ayı itibariyle ev sahipleri ile kiracılar arasındaki davalarda patlama yaşanması bekleniyor.
Gerek kiralarda son 2 yıldır uygulanan yüzde 25 sınırının sona erecek olması gerekse ekonomik durumun dava sayılarını artırması bekleniyor.
Davalara konu olan nedenlerin başında ise tahliye, kira tespit ve tazminat yer alıyor.
Ev sahiplerine tazminat hakkı doğuran en önemli sebeplerde de kiracının ev sahibinden imza almadan yaptığı tadilatlar öne çıkıyor.
‘Tadilat’ davalarında ev sahipleri ‘tahliye’ talebinin yanı sıra ‘tazminat’ da alabiliyor.
“SÖZLEŞMEYE UYGUN KULLANMALIDIR”
Kira hukuku alanında uzmanlaşan Avukat Alper Şeref Güler, konuya ilişkin Yeniçağ’dan Tolga Şahin’e yaptığı açıklamada, “Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddelerine bakmak gerekir. Aslında genel hüküm niteliğinde olan 2 madde bu soruya yanıt veriyor. Birinci norm Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi. Madde çok açık kiracı; kira süresi boyunca kiralananı sözleşemeye uygun olarak kullanmalıdır.
Fakat kiracılar konutlarda kimi zaman değişiklik yapmak, kendi estetik anlayışına göre düzenlemeler yapmak istemekte. Bu durumda esaslı bir tadilat yapılacak ise kiraya verenin yazılı rızasının alınması gereklidir. Bu da Borçlar Kanunu’nun 321. Maddesinde yer alıyor. Yazılı rıza alınıp alınmayacağı çoğu zaman kira sözleşmelerinde önceden belirleniyor. Üstünde çok durulmadan da imza altına alınıp kira ilişkisi başlıyor.” ifadelerini kullandı.
"TAZMİNAT İSTEME HAKKI DOĞMAKTADIR"
Güler, sözlerine şu şekilde devam etti:
“Oturulan evde tadilat yapılması, kiraya verenin iznine tabidir. Genel prensip şudur; kiralananı ne şekilde aldıysan, bırakırken de o şekilde iade etmek zorundasın. Fakat bunun tek bir istisnası var. O da yapılacak tadilata ilişkin kiraya verenden yazılı rıza alınması. Bunun dışındaki her türlü yenilik ya da değişiklikte bu durum kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder. Sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bu durumda, kiraya verenin ‘sözleşmeyi fesih’ hakkı doğacağı gibi tazminat isteme hakkı da doğmaktadır.”
“İMAR KANUNUNA AYKIRILIK TEŞKİL EDEBİLİR”
Güler, izinsiz yenilik ve değişiklik halinde kiraya verenin öncelikle mülkte oluşacak hasarın tamirini talep edebileceğini, bu durumda mülkün eski haline getirilmesi için yapılacak tamirat masraflarını kiracının karşılamak zorunda olacağını kaydetti.
Ev sahiplerinin bir diğer hakkı ise, sözleşmenin feshi ve tahliye olduğuna işaret eden Güler, “Ev sahibi mülkten tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca tazminat talebinde de bulunabilir. Bunlar tadilat maliyetlerini, mülkte oluşan hasarın onarımını ve kiracının ihlalinin sebep olduğu diğer masrafları barındırabilir. Teknik bir konu olacak lakin buradaki rızanın yazılı olması geçerlilik değil, ispat şartı. Yani esası şu; ‘kiracı izin almadı, tadilat yapar mı?’ Evet yapar, ancak daha sonra kiraya verenin açacağı tahliye davasında ve tazminat davasında rızanın varlığını ancak yazılı delille ispat edebilirse.
Tüm bunlara ek olarak kiracının bu tadilatı İmar Kanunu’na da aykırılık teşkil edebilir. Kullanım alanını ruhsata tabi olmasına karşın genişletmiş olabilir, asma kat çıkmış olabilir. Böyle olunca belediyeler tarafından kesilen imar para cezalarının ve diğer masraflara da güncel Danıştay kararlarına göre kiracı sorumlu olacaktır.” ifadeleriyle sözlerini sonlandırdı.
